Festpreis bis zum Bescheid. Antragsentwurf in einer Woche, sobald alle Unterlagen vorliegen.
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Milieuschutz in Berlin — alles, was du wirklich wissen musst.

Ohne Juristen-Deutsch, auf Grundlage der geltenden Verwaltungsvorschrift. In 10 Minuten verstehst du, ob dich das Thema betrifft — und was zu tun ist.

Stand 09/2026 · Lesezeit ca. 10 Minuten · Basis: VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete, in Kraft seit 18.04.2026 (ABl. Nr. 16)
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1 · Was ist ein Milieuschutzgebiet? 2 · Bin ich betroffen? 3 · Was ist antragspflichtig? 3a · Befristet vermieten? 4 · Was ist genehmigungsfähig? 5 · Was ist nicht genehmigungsfähig? 6 · Was ist nicht antragspflichtig? 7 · Was passiert ohne Antrag? 8 · Wie läuft der Antrag ab?
1 · DAS GRUNDPRINZIP

Was ist ein Milieuschutzgebiet?

Ein Milieuschutzgebiet — offiziell „soziales Erhaltungsgebiet" nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB — ist ein vom Bezirksamt festgelegtes Stadtviertel, in dem die Wohnbevölkerung vor Verdrängung geschützt werden soll. In Berlin gibt es aktuell 82 solcher Gebiete.

Die Idee dahinter ist einfach: Wenn ein Viertel attraktiv wird, beginnt eine Sanierungswelle. Wohnungen werden modernisiert, Mietpreise steigen, bisherige Bewohner können sich die Wohnungen nicht mehr leisten und müssen wegziehen. Der Milieuschutz soll genau das verlangsamen.

Konkret heißt das: In einem Milieuschutzgebiet sind der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Das Bezirksamt prüft die geplante Maßnahme gegen die Kriterien der Verwaltungsvorschrift — und kann sie genehmigen, mit Auflagen versehen oder ablehnen.

In einem Satz: Wer in einem Milieuschutzgebiet baut, muss vorher das Bezirksamt fragen — sonst begeht er eine Ordnungswidrigkeit.
2 · ADRESSE PRÜFEN

Bin ich überhaupt betroffen?

Nicht jede Berliner Adresse liegt im Milieuschutz. Die 82 Erhaltungsgebiete sind über die Stadt verteilt, mit Schwerpunkten in Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Neukölln, Mitte und Tempelhof-Schöneberg. Andere Bezirke wie Reinickendorf oder Spandau haben deutlich weniger oder keine Gebiete.

Drei Schritte zur Klarheit:

Beispiele bekannter Berliner Erhaltungsgebiete:

Bergmannstraße Nord — Friedrichshain-Kreuzberg Kaskelkiez — Lichtenberg Schillerpromenade — Neukölln Bötzowstraße — Pankow Schöneberger Insel — Tempelhof-Schöneberg
3 · ANTRAGSPFLICHT

Was ist antragspflichtig?

Grundlage ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB und die VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (in Kraft seit 18.04.2026, ABl. Nr. 16). Die VV sagt in Ziffer 1.4, was eine Genehmigung braucht und was nicht.

Genehmigungspflichtig sind:

Nicht genehmigungspflichtig sind:

Wichtig: Antragspflicht heißt nicht Ablehnung. Die VV legt fest, was genehmigungsfähig ist (Punkt 4) und was nicht (Punkt 5). Bauen ohne Genehmigung ist dagegen immer eine Ordnungswidrigkeit nach § 213 BauGB.

Wir reichen keinen Antrag ein, in dem eine Position steht, die nach der VV nicht genehmigungsfähig ist. Deshalb prüfen wir vorher jede einzelne Maßnahme.

3a · BEFRISTET UND MÖBLIERT VERMIETEN

Ich vermiete möbliert oder auf Zeit. Bin ich betroffen?

Seit dem 18.04.2026 gilt in allen 82 Berliner Erhaltungsgebieten: Wer eine bisher unbefristet vermietete Wohnung befristet vermietet oder untervermietet, ändert ihre Nutzung. Die Wohnung steht dann nicht mehr dem dauerhaften Wohnen zur Verfügung. Dafür brauchst du eine Genehmigung des Bezirksamts (VV Ziffer 2.10).

Entscheidend ist die Befristung, nicht die Möblierung. Eine möblierte Wohnung mit unbefristetem Mietvertrag ist nicht betroffen. Eine leere Wohnung mit Sechs-Monats-Vertrag schon.

Genehmigungsfähig sind nach der VV nur zwei Fälle:

Jede andere zeitliche Befristung des Wohnens ist nach der VV grundsätzlich nicht genehmigungsfähig, unabhängig von der Mietform.

Die Beweislast liegt bei dir. Die VV nennt als Anhaltspunkte Vertragslaufzeit, Möblierung, Wohnbedarf, Kündigungsrechte, Miethöhe, Meldeanmeldung und Zusatzleistungen. Dass in der Wohnung dauerhaft gewohnt wird, musst du belegen.

Was das für dich heißt: Gehört dein Fall zu den beiden genehmigungsfähigen, stellen wir den Antrag mit dir. Ob dein Mietvertrag die Voraussetzungen des § 575 BGB erfüllt, klärst du mit deinem Anwalt, wir prüfen die erhaltungsrechtliche Seite. Gehört dein Fall nicht dazu, sagen wir dir das offen, bevor du Geld ausgibst.

4 · GENEHMIGUNGSFÄHIG

Was ist nach der VV genehmigungsfähig?

Maßnahmen zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung (VV 1.5, 2.3). Die VV nennt unter anderem:

Ersteinbau eines Bades in Standardausführung: ein WC, ein Handwaschbecken, Badewanne oder Dusche, Wand- und Bodenfliesen · 2.6
Bodengleiche Dusche beim Ersteinbau eines Bades · 2.6
Wandhängendes WC und Handtuchheizkörper im Bad, Standardausführung · 2.7
Gesteuerte Entlüftung in innenliegenden Bädern · 2.7
Barrierefreie Gestaltung bei Fußboden- und Türsanierung · 2.7
Erforderliche Grundrissänderungen, die nachweislich dem zeitgemäßen Ausstattungszustand dienen · 2.3
Aufzug bei Gebäuden mit mehr als vier oberirdischen Geschossen, Standardausführung · 2.4
Erstmaliger Freisitz unter 4 m² — Balkon, Loggia, Terrasse oder Wintergarten · 2.5
Energetische Maßnahmen bis zu den Mindestanforderungen des GEG · 2.8
Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke · 2.8
Heizungstausch nach § 71 Abs. 1 GEG, wenn die alte Anlage mindestens 15 Jahre alt ist; Anschluss an ein Wärmenetz · 2.8
Photovoltaik bei Volleinspeisung oder Mieterstrom · 2.8

Achtung: Genehmigungsfähig heißt nicht genehmigungsfrei. Der Antrag muss gestellt werden — wir kümmern uns darum. Balkonkraftwerke brauchen nach der VV keine erhaltungsrechtliche Genehmigung.

Heizung — was die VV dazu sagt

In Berliner Erhaltungsgebieten sind alte Gasetagenheizungen häufig. Für den Tausch gelten drei Regeln aus der VV:

✓ Erhaltungsmaßnahmen sind nicht genehmigungspflichtig
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a Abs. 1 BGB brauchen keine Genehmigung (VV 1.4). Ob dein Heizungstausch Erhaltung oder Änderung ist, hängt von der Anlage ab. Das klären wir in der Maßnahmen-Vorprüfung.
✓ Heizungstausch seit 01.07.2026
Genehmigungsfähig, wenn die neue Anlage § 71 Abs. 1 GEG erfüllt und die bestehende Anlage mindestens 15 Jahre alt ist. Der Anschluss an ein Wärmenetz ist grundsätzlich genehmigungsfähig (VV 2.8).
✕ Fußbodenheizung
Zählt in der VV zur besonders hochwertigen Ausstattung und ist nicht genehmigungsfähig (VV 2.7). Gleiches gilt für überwiegend nicht sichtbare Heizungsrohre.
5 · NICHT GENEHMIGUNGSFÄHIG

Was ist nach der VV nicht genehmigungsfähig?

Alles, was über den zeitgemäßen Ausstattungszustand hinausgeht oder Wohnraum verändert. Die VV nennt:

Rückbau von Wohngebäuden oder Wohneinheiten · 2.1
Wohnungsteilung und Wohnungszusammenlegung · 2.2
Grundrissänderungen, die Zimmerzahl oder Wohnfläche verändern, Kammern verlegen oder Wohnküchen schaffen · 2.3
Aufzug bei Gebäuden bis vier oberirdische Geschosse · 2.4
Weiterer Freisitz, wenn die Wohnung schon einen hat · 2.5
Zusätzliches Bad, zusätzliche Dusche, Badewanne oder WC · 2.6
Badelemente mit höherem Standard, kostenintensive nachträgliche Einbauten · 2.6
Fußbodenheizung, Kamin, überwiegend nicht sichtbare Heizungsrohre · 2.7
Stuck, Täfelung und andere aufwendige Decken- und Wandbekleidungen · 2.7
Hochwertiges Parkett, Naturstein, hochwertige Fliesen · 2.7
Hochwertige Bad- und Küchenausstattung, freistehender Küchenblock · 2.7
Sehr große oder Doppelwaschbecken · 2.7
Video-Sprechanlage · 2.7
Panoramafenster und bodentiefe Fenster · 2.7
Repräsentative Eingangsbereiche · 2.7
Energetische Maßnahmen über die GEG-Mindestanforderungen hinaus, wenn dadurch die Belastung der Mieter steigt · 2.8
Nutzungsänderung von Wohnen in andere Nutzungen · 2.10
Jede Befristung des Wohnens außer den zwei Fällen aus Punkt 3a · 2.10
Deshalb die Vorprüfung: Steht eine dieser Positionen in deiner Planung, sagen wir dir das vor der Beauftragung. Reich deine Kostenaufstellung, dein Angebot oder dein Leistungsverzeichnis ein — wir prüfen jede Position gegen die VV.
6 · NICHT ANTRAGSPFLICHTIG

Was darfst du ohne Antrag machen?

Die VV nennt in Ziffer 1.4 drei Gruppen, die keine erhaltungsrechtliche Genehmigung brauchen:

Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a Abs. 1 BGB
Veränderungen der Ausstattung ohne Änderung baulicher Anlagen
Errichtung baulicher Anlagen

Wo die Grenze zwischen Erhaltung und Änderung liegt, entscheidet der Einzelfall. Im Zweifel vorher fragen: beim zuständigen Bezirksamt oder in unserer Maßnahmen-Vorprüfung für 249 € inkl. MwSt. Binnen 2 Werktagen weißt du, welche Positionen einen Antrag brauchen; bei Beauftragung des Antrags wird der Betrag voll angerechnet.

7 · KONSEQUENZEN

Was passiert, wenn ich keinen Antrag stelle?

Wer genehmigungspflichtige Maßnahmen ohne Genehmigung durchführt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

Bußgeld bis 30.000 € § 213 BauGB sieht für Verstöße gegen die Genehmigungspflicht Bußgelder bis 30.000 € vor.

Welche weiteren Folgen ein Verstoß in deinem Fall hat, ist eine Rechtsfrage. Dafür vermitteln wir dich an Rechtsanwälte.

8 · ABLAUF

Wie läuft so ein Antrag ab?

Von der ersten Adressprüfung bis zum Bescheid sind es vier Schritte — und du musst bei keinem davon Behörden-Deutsch lernen.

SCHRITT 1
Adress-Check
30 Sekunden
SCHRITT 2
Maßnahmen-Vorprüfung
2 Werktage
SCHRITT 3
Antrag erstellen
1 Woche*
SCHRITT 4
Bescheid Bezirksamt
gesetzlich 1 Monat, verlängerbar

* sobald alle Unterlagen vom Auftraggeber vorliegen

Schritt 1 kostet nichts. Schritt 2 ist die Maßnahmen-Vorprüfung: 249 € inkl. MwSt., bei Beauftragung des Antrags voll angerechnet. Der Antrag selbst kostet 1.500 € pro Wohneinheit als Festpreis, inkl. MwSt. Wir erstellen den Antragsentwurf innerhalb einer Woche, sobald alle Unterlagen von dir bei uns vorliegen (Eigentumsnachweis, Maßnahmenliste, ggf. Grundriss). Anschließend reichen wir beim Bezirksamt ein, übernehmen die Kommunikation und melden uns, sobald der Bescheid da ist.

Das Bezirksamt hat gesetzlich einen Monat Zeit; die Frist kann verlängert werden (§ 173 Abs. 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 BauGB). Diese Zeit kann niemand verkürzen, auch wir nicht. Aber wir können dafür sorgen, dass dein Antrag nicht durch Nachforderungen aufgehalten wird.

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Grundlage dieser Übersicht: VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Bekanntmachung 07.04.2026, ABl. Nr. 16, in Kraft seit 18.04.2026) · § 172, § 173 und § 213 BauGB · § 555a BGB. Ziffern in Klammern verweisen auf die VV.

Fachliche Einschätzung, keine Rechtsberatung und keine rechtsverbindliche Auskunft. Verbindlich entscheidet das zuständige Bezirksamt. Bei Rechtsfragen vermitteln wir dich an Rechtsanwälte. Was wir machen – und was nicht →